El sector inmobiliario lleva años en el centro de la prevención del blanqueo de capitales — y con él, las agencias. El art. 2.1.l) de la Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a «los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles». No es una formalidad: es un programa completo de obligaciones.
En la compraventa no hay umbral
Conviene decirlo con claridad, porque es donde más se confunde el sector: la intermediación en la compraventa está sujeta sin umbral alguno. No importa el precio del inmueble ni la forma de pago — desde la primera operación, la agencia es sujeto obligado con todas las consecuencias. El único umbral de la letra l) afecta a los alquileres, y lo tratamos en detalle en el artículo sobre la regla de los 10.000 € mensuales.
Las obligaciones esenciales
- Identificación formal previa (art. 3 Ley 10/2010): identificar a cuantas personas físicas o jurídicas pretendan establecer relaciones de negocio o intervenir en operaciones, y comprobar la identidad mediante documentos fehacientes con carácter previo — la ley prohíbe expresamente mantener relaciones de negocio con personas no identificadas debidamente. En la práctica de agencia eso significa identificar a ambas partes de la operación en la que se interviene.
- Titular real: cuando el cliente es una sociedad, hay que llegar hasta las personas físicas que están detrás y consultar el Registro Central de Titularidades Reales — así se hace paso a paso.
- Políticas y procedimientos por escrito (art. 26): un manual de prevención adecuado y actualizado, a disposición del SEPBLAC, con una política expresa de admisión de clientes. La guía del manual de prevención recorre el contenido.
- Representante ante el SEPBLAC (art. 35 del Reglamento, RD 304/2014): la persona por la que pasan las comunicaciones — cómo nombrarlo.
- Examen especial y comunicación por indicio (arts. 17 y 18): operaciones complejas, inusuales o sin propósito económico o lícito aparente se examinan con especial atención; si hay indicio o certeza de blanqueo, se comunican al SEPBLAC sin dilación — la guía de la comunicación.
- Formación (art. 29) para el equipo y conservación de documentos durante diez años (art. 25) en soportes que garanticen su integridad.
El contexto del efectivo
En España la cuestión del efectivo se resuelve antes de llegar a la normativa de blanqueo: el art. 7 de la Ley 7/2012 (reformado por la Ley 11/2021) prohíbe los pagos en efectivo desde 1.000 € cuando interviene un empresario o profesional — con el límite de 10.000 € solo para particulares no residentes. Una señal de compra con billetes que supere esos límites no es un indicio a valorar: es directamente ilegal en el plano tributario, además de una alerta clara en el plano de prevención.
Lo que viene en 2027
Desde el 10 de julio de 2027 se aplica directamente el Reglamento europeo (AMLR): diligencia debida en operaciones ocasionales desde 10.000 €, identificación en pagos en efectivo desde 3.000 € y la nueva definición de titular real («25 % o más», frente al actual «más del 25 %»), que obligará a recalcular más de una cadena de participaciones. El plan de preparación para el AMLR ordena los pasos.
Cómo organizarlo sin ahogar a la agencia
La carga real no está en entender las obligaciones sino en ejecutarlas en cada expediente, con prueba de cada paso: quién se identificó, cuándo, con qué documento, qué dio el análisis de riesgo y quién decidió. La página del sector inmobiliario muestra un flujo completo — y CompliDesk lo digitaliza, del alta del cliente al expediente listo para inspección. Acceso anticipado gratuito.
Información general, no asesoramiento jurídico. Este artículo informa con carácter general sobre las obligaciones españolas y europeas de prevención del blanqueo. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni de compliance. El marco regulatorio sigue evolucionando hasta 2027 — consulte las fuentes primarias (BOE, EUR-Lex, SEPBLAC y su órgano supervisor) y obtenga asesoramiento cualificado antes de actuar.